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潍坊设施陈旧的老旧小区被拉进物业公司的“黑名单”

5月26日,推出了“老旧小区物业调查”系列报道的第一篇,奎文区工福苑小区物业撤出后,因为没有新物业接手,六旬老夫妻当起小区“管家”。当日,记者在城区走访发现,像这种年岁久远、物业不愿入驻的老旧小区并不在少数。有的小区在物业陪伴多年后被“抛弃”;有的小区则因为只有一两栋楼被物业“嫌弃”;还有的小区有近2000户居民,有事却只能找社区……设施陈旧、物业费难收的老旧小区一个个被拉进物业公司的“黑名单”。

    记者探访

    小组团:居民少,物业公司入不敷出

近日,高新区惠通小区的不少居民都提心吊胆。5月24日,一位居民的轿车在小区里被偷走。“小区没有物业,门口是开放的。以前经常丢自行车、电动车,甚至有小偷入户盗窃,但是丢汽车还是第一次发生。”小区居民谭先生说。

惠通小区建成于上世纪90年代,是一个有几栋楼的老旧小区。最初是有物业公司管理的,2007年,物业公司因为入不敷出从小区撤出。此后,便再也没有物业公司来他们小区。即便是2015年进行了老旧小区改造,小区面貌焕然一新,仍然找不到愿意入驻的物业公司。

居民王女士告诉记者,小区改造的时候虽然安装了大门,但是因为没有保安看守,小区大门一直形同虚设,外面的车辆和人员出入小区畅通无阻。

“虽然社区帮忙成立了业主委员会,但是没有人会像物业一样24小时守护小区。”居民张先生无奈地说。

记者又来到潍坊汽车总站东侧,一栋孤零零的红色居民楼格外醒目。走近这栋楼,首先映入眼帘的是楼前小路上的遍地垃圾,不时还有一股刺鼻的气味飘来。楼道中更是脏乱不堪,杂物、垃圾混在一起,偶尔有居民经过,也都下意识地用手捂住鼻子。

“你看看我们的墙上,全是密密麻麻的广告,小区没人管,有什么办法呢。”居民刘女士告诉记者,她已经在这儿住了十多年,从来没有物业进行管理。

居民陈女士介绍,她住在二楼,有时会把一楼二楼的垃圾清理一下,但没过多久垃圾又淹没了楼道。这栋楼建于上世纪90年代,只有30多户。“社区把这里叫‘健康小区’。”陈女士说。

“这样的楼怎么会有物业愿意进来?”租住在这里的李女士说,之前每个月会交20多元的垃圾清理费,但是30多户收下来不过600元左右,连一个保洁的人工费都付不起。

    大规模:管理难度高,安保是大问题

如果说物业不愿管孤零零的一座楼,那么居民楼集中的老旧小区情况是否乐观?记者来到位于潍城区福寿西街的北宫小区。

“小区于上世纪80年代建成,有42栋楼,住着近1300户居民,从来没有物业管理过。”该小区居民赵女士说,居民在生活中遇到的大小事,只能仰仗居委会出面帮忙解决。

北宫小区居民刘女士说,小区的42栋楼在最初建时虽然集中,但是小区的入口都通向城区主干道,算是开放式小区。北侧两个门通向北宫西街,东门通向向阳路,南门通向福寿西街,西门通向北门大街。

“物业要是进驻小区,单是保安人数就要比其他小区多好几倍。”刘女士说。

记者看到,北宫小区内不少楼前都有一个垃圾桶,居民的生活垃圾都丢弃在这里。“居委会每月每户收取10元的垃圾清运费,但是社区里的卫生没有人清理。”居民郭先生说,楼道里的卫生没有专人打扫,都是住户自己清扫门前楼道内的垃圾。

北宫社区的工作人员表示,该社区多个老旧小区2500多户业主都没有物业公司服务,业主们大大小小的事都来找社区,让社区的工作人员感觉非常有压力。

    物业表态

    小区设施老旧,物业前期投入成本高

说及城区的这些老旧小区,潍坊华宸物业服务有限公司的闫经理告诉记者,目前潍坊不少上世纪八九十年代建成的小区都没有物业管理。这些小区多设施陈旧,甚至连房屋本身都出现问题,道路、车位等问题更是棘手。物业如果接手,便意味着前期要投入不小的资金。

“这些小区多数没有维修资金,所有需要修复和安装的设施只能通过业主分摊和物业垫资的方式进行,但是让业主一起分摊经常是行不通的,只能物业自己垫钱。”闫经理说,物业垫钱修复小区设施的模式适合那些物业费收取相对有保障的小区,对于几十年从未交过物业费的老旧小区来说,这种办法是行不通的。

闫经理还表示,一些少于300户的老旧小区多被拉进了物业公司的“黑名单”。“物业进入小区,保安人员、保洁人员、维修人员等都是不能少的,一些规模小的老旧小区,所收取的物业费甚至连雇人的费用都不够。”闫经理说,以一个有100户业主的老旧小区为例,照一户一月30元物业费计算,即便是全部业主都交费,一个月的收入也只有3000元,而这3000元仅够雇一至两名保安再加一名便宜的保洁,更不用说设施维修等费用了。

“物业公司虽然是为业主提供服务,但是本质上还是市场化运营,是为了有一定的盈利空间,赔本的生意,很少有人愿意做。”同在物业行业的王先生说。

    物业费标准偏低,许多业主习惯欠交

在闫经理看来,老旧小区不受物业公司“待见”,还和难以收取物业费有关。“很多老旧小区十几年甚至几十年未曾进驻过物业,业主们都没有缴纳物业费的习惯。物业即便入驻,价格会被压到特别低不说,还面临着绝大多数物业费收不上来的尴尬。”闫经理说。

山东信达物业管理有限公司的工作人员表示,不少老旧小区多是老年人和租房客,老年人观念难转变,思想工作很难做,如果他们不交物业费,工作人员没有任何办法。而那些租房住的,更是经常找不到人,物业费收取是个非常棘手的难题。此外,不少老旧小区空房率很高,这部分业主的物业费只能按照70%的比例收,且联系业主很麻烦。

王先生认为,很多物业公司不愿意接手老旧小区,同现在的收费制度不合理也有关系。“其实老旧小区的管理难度和资金需求更大,但是现在新小区的物业费收费标准都很高,而一些老旧小区的收费标准都会被压得特别低。物业公司接手新小区后,很多问题可以由开发商出面解决,和一些开发商早已不知去向的老旧小区相比,新小区的物业工作要轻松很多。”王先生说,如此情况下,只能形成一个恶性循环。

    社区观点

    小区得提升设施,居民应该改变观念

小区问题多,物业又不愿意入驻,让不少业委会和社区居委会的工作人员犯了愁。惠通小区业委会负责人陈永胜告诉记者,自从多年前小区物业撤出,他们少了“大管家”。“虽然我们业委会也要服务业主,但是没有物业费作为运转资金,有时候知道小区的问题在哪里,却是心有余而力不足。”陈永胜说,以他们小区没有保安看守经常被盗为例,虽然业主委员会有心想为小区请个保安,但是业主们都不出钱,他们只能干着急。

奎文区潍州路街道道口社区居委会主任董雪丽告诉记者,他们辖区12个居民小区中,只有4个小区有物业,其他多是一些年代久远、规模较小的小区。“能有物业公司统一管理这些老旧小区当然最好了,但是经常是我们刚介绍完小区的情况,物业公司便拒绝了。”董雪丽说。

“这些老旧小区多是开放式的。”潍城区北宫社区的工作人员说,现在小区里每月只收10元垃圾清运费,还有很大一部分业主不交,更不用说物业费了。社区工作人员其实也明白,除非小区设施条件进行改善、业主的思想观念发生变化,否则物业是没法进驻的。

记者 李早花 张帆

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责任编辑:杨鹏
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